SAVETI – PREDNOST PRODAJE I KUPOVINE NEKRETNINA PREKO POSREDNIKA
Koliko puta smo u životu bili u prilici da prodajemo ili kupujemo nekretnine? Većina nas jednom ili dvaput. Prilikom prodaje ili kupovine nepokretnosti količina novca koja se obrće najčešće predstavlja 90-95% ukupne imovine učesnika u transakciji. Ta činjenica je dovoljan razlog za oprez i ozbiljnost prilikom obavljanja kupoprodaje.
Mnogi od nas su skloni da na početku prodaje ili kupovine stana konsultuju rođake, prijatelje, komšije, sve osim lica koja su stručno osposobljena i od strane države licencirana za obavljanje istih.
Ukoliko nas posavetuju da se upustimo u avanturu zvanu samostalna prodaja ili kupovina stana – evo šta sve možemo usled takve odluke da očekujemo.
U najvećem broju slučajeva ti procesi traju dugo sa neizvesnim završetkom. Vrlo često u takvim situacijama vreme nije saveznik i neretko se dešava da zbog dužine trajanja prodaje ili kupovine dođe do pogoršanja tržišnih uslova.
Prilikom samostalne prezentacije nekretnine dolazimo u kontakt sa nepoznatim ljudima i možemo biti izloženi neočekivanim situacijama.
Jedina prava odluka je da kontaktiramo profesionalce – licenciranu agenciju za nekretnine.
Šta time dobijamo?
Ako smo PRODAVCI:
1. Pravnu i materijalnu sigurnost od početka do kraja kupoprodajne transakcije;
2. Objektivno mišljenje o vrednosti nepokretnosti ( skraćujemo vreme završetka procesa kupoprodaje i smanjujemo rizike promena uslova na tržištu );
3. Adekvatnu marketinšku kampanju ( naša nekretnina će biti na pravi način plasirana na tržište sa foto prikazom, tlocrtom, video projekcijom, 3D turom ), što će smanjiti broj nepotrebnih prezentacija i “ šetnji“ kroz našu nekretninu ;
4. Stručni pregled pravnog statusa naše nekretnine kao i pomoć pri otklanjanju nedostataka ukoliko se dijagnostikuju ( licencirano lice će nas informisati da li je nekretnina u pravnom smislu „spremna“ za obavljanje kupoprodaje);
5. Ažuriranu bazu podataka i kontaktiranje potencijalnih kupaca iz te baze, kojima će biti ponuđena naša nekretnina;
6. Pomoć u odluci, odnosno opredeljenju kupca da kupi baš našu nekretninu. Nije lako doneti odluku o kupovini pogotovo kada se odgleda veći broj sličnih ponuda. Posrednici imaju značajnu , ako ne i presudnu ulogu u opredeljenju da kupac kupi baš našu nekretninu;
7. Sva lica koja nas posete , počev od samih posrednika su identifikovana kompletnim ličnim podacima (ime, prezime, adresa, br.l.k, JMBG ).
Ako smo KUPCI:
1. Pravnu i materijalnu sigurnost od početka do kraja kupoprodajne transakcije;
2. Informacije o tržištu nepokretnosti ( jedini izvor informacija koji nam je kao pojedincu dostupan je oglas. Oglasne cene u velikom broju slučajeva nisu cene po kojima se nekretnine prodaju);
3. Smernice ( izbor lokacije, da li lokacija koju smo odabrali ima kvadraturu koju želimo, kakva nam struktura stana najviše odgovara, koliko novca za to treba da izdvojimo, sve u vezi kredita i načina kako da ih ostvarimo );
4. Najpovoljnije uslove ( angažovanjem posrednika uštedećemo i vreme i novac. To praktično znači da ćemo sa licenciranim timom i mi i prodavac zadovoljno i bez stresa proći kroz sve faze složenog procesa zvanog: kupoprodaja nekretnine ).
SAVET ZA SVE: Postoji izreka –‘’Besplatno je uvek najskuplje’’
Autor: dipl. ing. Dragan Jovanović, član Odbora Grupacije posrednika u prometu nepokretnosti Srbije u Privrednoj komori Srbije
KAKO „JEFTINIJE“ LAKO POSTANE SKUPLJE:
Kupovina ili prodaja stana veoma je vazna odluka u zivotu svakog coveka. Ako je već gotovo celokupna suma koju je kupac ili prodavac prethodno opredelio za određenu nekretninu u većini slučajeva uložena u kupoprodajnu transakciju, onda bi posao o kojem govorimo valjda morao da podrazumeva i dodatni oprez i ozbljnost svih zainteresovanih strana. To, naravno, znači i klijentovu zastitu od svih nepredvidjenih i neprijatnih okolnosti i dogadjaja..
U procesu prodaje ili kupovine stana, mnogi klijenti se, umesto razgovora sa stručnim licima koja su osposobljena i od strane države licencirana za obavljanje te vrste poslova, radije odlučuju da do željenog cilja stignu na direktan način. Naravno, govorimo o takozvanoj samostalnoj prodaji ili kupovini stana, koja isključuje troškove u smislu provizije za to registrovanih agencija. Iako se ponekad dogodi da posao i na taj način bude obavljen, u najvećem broju slučajeva takav kupoprodajni proces traje dugo, pun je rizika i neizvesnosti. Zašto? Pre svega, klijent na taj način dolazi u kontakt sa nepoznatim ljudima, što može da ga izloži veoma neočekivanim i neprijatnim situacijama. Jer, ko garantuje da je vlasnik stana koji klijent želi da kupi baš onaj koji se za to predstavlja? Vredi li onda rizikovati sve kako bi se uštedelo (ipak) malo? Zar i za kupca i za prodavca nije bolje da idu na sigurno? To “sigurno” podrazumeva odlazak kod profesionalaca – licencirane agencije za nekretnine.
ŠTA KLIJENT TIME DOBIJA:
Onaj koji prodaje nekretninu na taj način obezbeđuje pravnu i materijalnu sigurnost od početka do kraja kupoprodajne transakcije. Pored toga, stručno mišljenje agencije skraćuje vreme završetka procesa kupoprodaje i smanjuje rizike promena uslova na tržištu. Adekvatna marketinška kampanja koju prodavac dobija od strane agencije garancija je da će njegova nekretnina biti na pravi način plasirana na tržište (foto-prikaz, tlocrt, video projekcija, 3D tura… ), čime se smanjuje broj nepotrebnih prezentacija i „šetnji“ kroz nekretninu. U celom procesu veoma je važan stručni pregled pravnog statusa nekretnine, kao i pomoć pri otklanjanju nedostataka ukoliko se oni dijagnostikuju. To podraumeva obavezu licenciranog lica da klijenta informiše o tome da li je nekretnina pravno regularna i “spremna” za obavljanje kupoprodaje. Proverenu nekretninu agencija nudi potencijalnim kupcima, ažuriranim u bazi podataka, čime se isključuje svaki oblik prevare, obmanjivanja i manipulacije klijenta. Važno je napomenuti da su sva lica koja posete agenciju, počev od samih posrednika, uredno identifikovana ličnim podacima, kako Zakon nalaze – ime, prezime, adresa, br.l.k, JMBG, sa njima je potpisan Ugovor o posredovanju – što daje dodatni sigurnost klijentu tokom celog procesa kupoprodaje.
Na kraju, nije bez značaja ni pomoć agenta u donošenju odluke kupca da kupi baš onu nekretninu koju je prodavac ponudio određenoj agenciji. Kupovina stana velika je i važna investicija i tu odluku nije lako doneti, naročito ako je kupac u prilici da pogleda veći broj sličnih ponuda. U tom smislu, strucna sugestija ili savet posrednika (agenta) od velikog je značaja.
ŠTA KUPAC DOBIJA U SLUČAJU DA SE OBRATI ZA POMOĆ AGENCIJI ZA NEKRETNINE:
Najpre pravnu i materijalnu sigurnost od početka do kraja kupoprodajne transakcije. Ako znamo da su novinski oglasi i oglasi na internetu jedini izvor informacija dostupan kupcu, ali i to da cene navedene u oglasima u najvećem broju slučajeva nisu one po kojima se nekretnine prodaju, onda je jasno da su agencije za promet nekretnina jedino mesto na koje zainteresovani klijent može dobiti pozudane i tačne informacije o tržištu nepokretnosti. Pored toga, važno je podsetiti da kupac od agenta dobija i pouzdane podatke o lokaciji na kojoj se nalazi nekretnina, o njenoj strukturi i kvadraturi, o novcu koji mora biti spreman da izdvoji, kao i o eventualnom kreditu i načina kako da ga ostvari. Na kraju, angažovanjem posrednika prodavac će uštedeti i vreme i novac, što praktično znači da će, zajedno sa licenciranim timom, zadovoljno i bez stresa proći kroz sve faze složenog procesa kupoprodaje nekretnine.
Ono sto je mozda i najbitnije za kupce i prodavce je zakonom propisano osiguranje od odgovornosti koje su agencije obavezne da imaju, a koje stiti klijente licenciranih agencija od potencijalne stete koja moze da nastane prilikom procesa kupoprodaje ili izdavanja nekretnine.
Ovde se, logično, vraćamo na početak: zaista, vredi li rizikovati sve kako bi se uštedelo malo? Odgovor na ovo pitanje je i lak i jasan.
Vladimir Obradović
Član Odbora Grupacije posrednika
u prometu nepokretnosti Srbije
Privredna komora Srbije
SAVETI PRILIKOM IZDAVANJA STANA
Bilo da ste zakupac ili zakupodavac, u cilju što bolje usluge i saradnje sa vama kako biste se osigurali od mogućih nemilih situacija u budućnosti preporučujemo vam pre svega da pročitate Zakone i savete navedene u tekstu. Na raspolaganju su vam dve liste, namenjene obema kategorijama.
SAVETI ZA ZAKUPCE:
Bez obzira da li potpisujete ugovor ili ne, razmenite lične podatke, telefone,broj lične karte i matični broj sa zakupodavcem.
Ako se stan izdaje preko ovlasćenog lica, obavezno zatražite pismeno ovlašćenje od strane vlasnika stana kojim je to lice, koje za njega stan izdaje, ovlašćeno da to i uradi.
Obratite pažnju ukoliko je zakupodavac pravno lice, posebno pri zakupu poslovnog prostora, na posebne finansijske obaveze u tom slučaju, koje će svakako biti od uticaja na iznos zakupnine.
Detaljno utvrdite koje su još Vaše obaveze plaćanja pored zakupnine. Uglavnom su to računi za telefon, infostan, električnu energiju, kablovsku televiziju (ako je uvedena) ali proverite i druge obaveze-održavanje zgrade, lifta, bašte, garaže i slično.
Utvrdite otkazni rok, odnosno koliko dana unapred morate najaviti otkaz zakupodavcu.
Dogovor je obično da zakupodavac ima pravo da jednom mesečno da obiđe prostor u kome ste vi, da proveri uređaje i celokupno stanje stana, da istovremeno preuzme ili proveri plaćene račune, zakupninu. Zakupodavac bi trebao da se najavi jedan dan ranije. Sve ovo može biti i drugačije dogovoreno- zavisi od vas kao dve ugovorne strane, ali preporučljivo je da budete u stanu kada zakupodavac dolazi.
Napravite razliku između tekućeg i investicionog održavanja stana. Tekuće je redovno, svakodnevno održavanje stana u čistom stanju i odgovorni ste samo Vi. Investiciono održavanje stana obuhvata sve instalacije (vodovod,struja…) rekonstrukcije, proširenja, oštećenje stana usled elementarnih nepogoda itd, i po pravilu bi trebalo da zakupodavac snosi te troškove. Sve ovo se može i drugačije formulisati u ugovoru, shodno saglasnosti ugovarača.
Ako se u stanu nalazi dosta vrednih i skupocenih stvari, najbolje je popisati sve stvari u stanu na posebnom papiru koji će biti sastavni deo ugovora.
Vi ste dužni da plaćate zakupninu i druge troškove, a zakupodavac je dužan da vam omogući mirno korišćenje stana.
SAVETI ZA ZAKUPODAVCE:
Sve što je napisano za savete za zakupca se odnosi i na Vas kao zakupodavca jer je ugovor o zakupu dvostrano obavezujući.
Svaki stan ima svoju vrednost rentiranja i zato u samom početku posavetujte se sa stručnim licem da li je ta cena koju vi tražite realna.
Ne određujte cenu po principu “koliko mi je potrebno”-.To bi značilo da Vam stan bude prazan duži period vremena jer čekate zakupca koji može da plati Vašu visoku cenu, osim jedino ako Vam se baš posreći. Ali možda Vam se i ne posreći a u međuvremenu ćete propustiti korektnog zakupca i puno mesečnih zakupnina. Ne savetujemo Vam ni da stan podcenite.
Nije tačno da je nebitno ko Vam ulazi u stan, te obratite pažnju pri prvom susretu i pokušajte što više detalja da saznate o budućem zakupcu.
Ne ubeđujte zakupca da je baš Vaš stan kao stvoren za njega jer ukusi su različiti, pustite da to on odluči .Nije na odmet da o stanu saopštite još neke pozitivne stvari koje se ne vide pri prvom razgledanju stana. Stan, odnosno njegov izgled, treba da ubedi zakupca da je to ono što mu odgovara. Manji broj zakupaca se odlučuje za uzimanje stana pri prvom gledanju, obično se kasnije odluče kada uzmu u obzir sve parametre koji im odgovaraju. Budite strpljivi.
Ako stan već duže vreme niste izdalii, poslušajte šta kažu agenti i potencijalni zakupci koji su već gledali Vaš stan. Možda stvarno treba
još nešto učiniti u stanu što je bitno za buduće stanare.
Ne gledajte budućeg zakupca kao prethodnog jer ljudi su jednostavno različiti. Ako ste sa prethodnim imali problema ne znači da ćete i sa svakim sledećim to imati. Budite oprezni u svakom slučaju, ali ne i nerealni.
Ne dolazite nenajavljeni u stan, ne držite svoje lične stvari u stanu koji izdajete. Ako u tom stanu imate vredne stvari, predlažemo Vam da ih iznesete. Ako živite u tom istom stanu i rešili ste da ga izdajete, onda za pokazivanje sredite stan, očistite, provetrite, spremite ga tako da potenciijalni zakupac nema utisak kao da će živeti sa Vama i Vašim stvarima. Pokušajte da mu predstavite svoj stan u što lepšem izdanju, oslobođen Vaših ličnih stvari, uz ostavljanje samo onoga što će on koristiti. Pokazujte stan u prikladno vreme, a ne u vreme kada su Vam tu gosti ili za vreme ručka, na primer.
Cena koju ste odredili za zakupninu od samo početka važi do kraja ugovora sem ako ste niste drugačije dogovorili. Ako već imate nameru da menjate cenu u skorašnjem periodu, obavezno to reći zakupcu blagovremeno , jer je nekorektno menjati cenu dok traje ugovor, a možda bi ste bili i u obavezi da platite nadoknadu štete zakupcu, ako sve dospe do suda.
Poželjno je da od zakupca uzmete i depozit, pored zakupnine, koji je obično u visini jedne mesečne zakupnine stana. Depozit služi za obezbeđenje zakupodavca u slučaju da zakupac na kraju stanovanja nije izmirio obaveze plaćanja računa (struje,telefona…) ili da je oštetio stan, s čim zakupodavac može sve to pokriti. Depozit se vraća zakupcu pred kraj ili nakon isteka zakupa ako je on sve obaveze izmirio i ako je
stan ostavio u stanju u kome je primljen.
Iznos depozita je novac zakupca, zakupodavci bi tako trebalo i da ga tretiraju. Voditi računa da se depozit ne troši u druge svrhe kako ne biste došli u situaciju da na kraju, kada treba da vratite taj iznos zakupcu, ne pozajmljujete od drugih.
Navedite do kog datuma zakupac može da kasni sa zakupninom. Budite tolerantni ali i precizni. Ako zakupac često premašuje i ovaj rok, predlažemo da nađete drugog zakupca.
Precizirajte otkazni rok.
Navedite u ugovoru ko će još pored zakupca boraviti u stanu, sa ličnim podacima.
Dogovorite se već na početku sa zakupcem da li on pristaje da se pokazuje stan drugim potencijalnim zakupcima, u zadnjem mesecu njegovog stanovanja. Zakupčeva je volja da li će pokazivati stan jer on ipak plaća i taj mesec stanovanja.
Utvrdite sa zakupcem koji su to delovi prostora koje on može da menja, vrši izmene, premešta stvari ili da za sve takve slične radnje mora Vas prvo konsultovati.
Vaše je pravo da jednom mesečno pregledate plaćene račune.
Obilazite stan redovno uz prethodnu najavu zakupcu da ne bi došlo do kasnijih iznaneđenja. Gledajte da to bude jednom mesečno.